窓口になる不動産の営業マンは、
家の事が詳しいのには越した事はありませんが、
他の事に疎いと、思いの他、使えません。

むしろ、金融や法律に詳しい営業マンの方が頼りになります。

家の事はインターネットで、ある程度知識は得られます。

住宅ローンや法律・税制などは、なかなか理解できません。

それはなぜか

難しいというのもありますが、
家を買う人は家自体に興味があるのであって
その他の複雑な事には興味がないからです。

この面倒なジャンルを少しだけでも、
買う側が理解していると、売買において
有利になる事は間違いありませんが。

くれぐれも
「この営業マン、元大工さんだって。とても頼りになりそうね」
にはならないでください。

今まで読んでいただければ、お気づきになると思います。

・住宅ローン初歩の初歩
・住宅ローン初歩の一歩

家の事は家のスペシャリストだけでは、
「まず無理」という事がわかります。

簡単な例えでいえば、注文住宅を建てたい時に、
大工さんにすべてをやってもらえば楽だし、
安く上がる、と考えた事もあるかも知れません。

その大工さんが、金融・法的にも詳しい方であれば、
良いのですが、ほぼあり得ません。

仮にそういう人がいたとしても、
業務的に無理なところがございます。

続く

まずローンの申し込みなどは、
銀行で普段立ち入れないような、
仕切りのある所に連れていかれます（笑）

営業マンが同行するのはお解かりかと思いますが、司法書士や保険屋さんが同席する事もございます。


その他に、担当の銀行員が家屋調査士と連絡をとったり
直接会ったりするケースもあります。

特に、司法書士とは絶対といっていい位連絡を取り合います。

このように、買う立場の人間が上記の事を
一人で行なう事は大変難しいのです。

そうなると、だれを頼るのかというと、
やはり、ハウスメーカーや不動産の営業マンが窓口となります。

煩雑な業務を行なう事で、報酬として、
ハウスメーカーであれば、家を売った利益、
不動産屋であれば仲介手数料をいただくわけであります。

家の売買はいろいろ複雑です。

不動産屋が家の売主と買主との仲介で
商売が成り立っているのは事実ですから。

売買に必要なキャスティングといえば、
他にも、銀行マンそして司法書士、状況によって、
住宅保険業者・家屋調査士なども出てきます。

話が住宅ローンから外れているように見えていますが、
実は上記のキャスティングは基本的に、
すべて銀行と接触があるのです。

続く

私は専門家でないので、自信をもって言えませんが、
家の購入に必要な事項は、家・土地・ローン、
その他に法律・税制であります。

上記の事項を頭に置いてほしいのです。


物を買う時は、
普通「これください」でお金やカードで支払って、
それで終わりですよね。

ただ、家を買う時に、
その家の持ち主に「これください」と言って、
そのまま住めるケースはごくごくごく稀です。

家の売買は売る方、買う方の
一対一だけで成り立つものではありません。

続く

当然、家を買う場合、現金で買う人はわずかです。

ですから、経済的な面で「買える」「買えない」判断するのは、
ほとんどのケースが「ローンがいくらまで組めるのか？」
という事になりましょう。

家を買う場合、家だけ知っているのは非常に心細い、という事です。

家自体も、しっかり建っているか調べる必要はございます。

でも、家を買えなければ、
単なる希望であるし、夢で終ってしまいます。

住宅ローンを知る事が、
家の購入をスムーズにしていく、重要事項であるのです。

「買う」という行為は、家の他にもございます。

では、「買う」「買わない」の基準ってなんだろう？

買う対象が欲しいか欲しくないか。
この事が一番重要かも知れませんね。

その次に来るのは、「買える」か「買えないか」
という可能性ではないでしょうか？

お金があるか、無いか。

みなさんも欲しいものはいくつかあると思います。
でも、すべてが手に入るとは限りませんよね？

家であれば、この「買える」か「買えないか」
この事が他の物と比べると、ウェイトが高いですよね。

たとえば、家が欲しくなって、週末の新聞のチラシを見て、
モデルルームやオープンハウスに行きます。

そこで、ハウスメーカーや不動産屋の営業マンが、
勧めにくるわけです。

その家を買うつもりが無い場合は、断る口実として
「お金が無くて買えない」と言うのが一番多いです。

だだ、本当に欲しくても、
予算オーバーで購入断念、というケースもございます。

続く

家を買う時に、一番気にする所といえばどこでしょう。

家そのものでしょう

家に関しては、間取りや構造など、
細かなところにいきわたるでしょう。

さらに、立地も気にしますよね、交通の便、日当たりなどなど

家を買うのだから、当たり前といったら当たり前ですよね

昔は、新聞のチラシや有料雑誌が主な情報源でありました。
今はインターネットが普及し、
家に詳しい人がホームページ等を作成し、
それを閲覧できるようになりましたので、
一般の方の家に対する知識がレベルアップしています。

ここでは、当たり前の事、ありきたりの事を私は述べています。
まあ、読まれている方は退屈するかも知れません。

ただ、その当たり前の事が、
家を買うヒントになる事になるかも知れません。

いわゆる基本に返るという事でしょうか。

続く

家を買う時は家の価格分払えば手に入るわけではありません。
仲介物件であれば仲介手数料です。
400万円超であれば、物件価格の3%に6万円を加えた金額です。
ローンを組む時は融資手数料もかかります。
これは銀行によってまちまちです。

また、火災保険は一括払いです。
おおよそ30万円は十分かかります。

あとは、登記費用です。

例えでいえば、車検の時に法的費用がかかります。
それを代行すれば手数料がかかります。

登記の場合は司法書士が代行して行なうという事です。
目安としては、物件代金の一割というところです。

諸費用は、多くの住宅ローンで融資の対象から基本的に外れます。

ですので、頭金として二割程度現金が必要
といわれるのは主にこの諸費用についてです。

いくらまでできるのか？

まずは、本人の収入が一番重要です。

しかし、住宅ローンは数千万にも及ぶものなので、抵当権の設定が必要となってまいります。

つまり、担保として、その物件にどの位の価値があるのかを算定いたします。

審査が通って、金銭消費貸借契約が行なわれる前に、銀行員が物件を調査し、写真を撮って、資料等にいたします。

端的な例として、中古住宅で増築をし、容積率をオーバーしている場合は、ローンは基本的に組めません。

つまり、資産として価値がほとんど無いからです。

また、銀行員も人間ですから、担当の行員によっても若干変わります。
それから、不動産の営業マンの手腕によっても変わります。

仲介物件を仲介手数料分節約するために、売主とやりとりする方法もあります。

売れないから、不動産屋に任せる事もありますが、住宅ローンなどの煩雑な業務が不得手で任せる場合も少なくありません。

物件代金1,000万円ですと、36万円仲介手数料をとられます。

ところが、それをケチって欲しい物件が、ローンを含めた資金不足で手に入らない場合もありますので、あまりおすすめできません。

抵当権　

言葉はご存じの方も多いのですが、
以外と内容がわからない方が多いです。

一言でいうと抵当権とは担保です。

百万位なら信用だけでお金は借りれます。
ところが、それを超えるとやはり担保は必要です。

つまり、買った家と土地をローンの担保にする事なのです。

質屋に物を預けてお金を借りるとその物は使えません
（これを質権という）。

抵当権ですと家と土地は自由に使えます。
ただ、それは返済が順調に行なわれている場合です。

もし、返済が不能になった場合は
差し押さえられて、競売などにかけられます。


金銭消費貸借契約

業者間では金消と呼ばれています。
つまり住宅ローンの本体となるものであります。

これを行なうために、抵当権を設定し、
火災保険などの準備が必要となります。

抵当権は、法務局で登記されますので、
金銭消費貸借契約の際、本人確認等の為、
住民票と印鑑登録証明書が必要となります。

木の城たいせつ倒産

北海道の木材だけで、北海道向けの木造注文住宅を建築。

施工エリアは北海道のみで、これまで約19,000棟を建築している。

同社の住宅は「木の城」と名付けられ、 「冬に強い本物100年住宅」をセールスポイントとして売り出されてきました。

特に北海道の住宅に求められている、100年長持ちの耐久性、寒さや雪、暖房対策などが木の城たいせつの特長である。

ゆえに「日本で唯一北方圏にある北海道は本州基準とは全く違う、北海道に合った住まいがあるべき」をモットーとしている。

在来の雪国の特徴であった三角屋根をくつがえす、室温などで屋根の雪を融かす、無落雪建築のパイオニアで、現在のフラットな屋根が特徴である北海道住宅のいしずえを築いたといえよう。

また、「世界一受けたい授業」（日本テレビ系）でも紹介された。